L’European Hotel Investor Intentions Survey 2025 di Cbre rivela una fiducia in crescita nel mercato alberghiero europeo testimoniata dal fatto che il 90% degli investitori prevede di mantenere o di aumentare il capitale allocato nel settore alberghiero. I segnali per il 2026 sono di “sostanziale conferma" e, per certi aspetti, di ulteriore rafforzamento.

La quota di chi pianifica un incremento significativo è salita al 31%, rispetto al 26% dello scorso anno.
Una fiducia che resta intatta soprattutto sulle prospettive di rendimento complessivo, citate dal 33% del campione come principale motivazione, seguite dalle dinamiche di prezzo e valutazione ritenute ancora favorevoli dal 29%, un quadro che conferma come l’investimento alberghiero sia percepito sempre più come strutturale e non ciclico.
Guardando ai settori su cui si concentrano maggiormente gli investimenti, il segmento luxury si conferma il più attrattivo per il 53% degli intervistati, seguito dall’upper upscale al 44%. Si pone poi in evidenza il fatto che si osservino “segnali interessanti di diversificazione”, per esempio cresce l’interesse verso “i modelli extended-stay e hybrid-hospitality, che offrono flussi di cassa più stabili, anche nei mercati regionali.
Sul fronte delle strategie, il value-add resta dominante al 53%, questo dato se sommato alla crescita dell’interesse per le strategie opportunistiche, passate dal 15% al 25%, conferma in modo netto il grande interesse degli investitori verso operazioni ad alto rendimento.
Inoltre, prevale la preferenza per l’acquisizione in vacant possession (anche se i deal core sono in ripresa) e cresce significativamente l’orientamento verso i brand globali, passato dal 43% al 53%, segno che i marchi internazionali sono visti oggi come leva di creazione di valore e non più come vincolo.
L’incertezza geopolitica è “il secondo fattore di preoccupazione, coerente con il contesto di tensioni globali che ha accompagnato la rilevazione”. Per contro, le condizioni di finanziamento appaiono “più stabilizzate: il costo del capitale e l’accesso al credito, pur restando rilevanti, non sono più la preoccupazione dominante”. Un segnale positivo in questa direzione arriva anche dalla “crescente competizione tra finanziatori, che sta esercitando una pressione al ribasso sui margini, migliorando le condizioni di accesso al debito”.
La classifica dei Paesi per aspettative di performance vede la Spagna al primo posto, seguita dall’Italia e dal Regno Unito, con il podio invariato rispetto al 2025. Francia e Portogallo condividono la quarta posizione, la Grecia è sesta e la Germania settima.
A livello di città, ci sono Londra e Barcellona che si collocano al primo posto a pari merito, Madrid è terza, mentre Milano e Parigi condividono il quarto posto. Seguono Lisbona al sesto e un gruppo compatto al settimo che comprende Roma, Copenaghen, Praga, Ginevra e Atene.
Per quanto riguarda l’Italia, il Paese consolida il “ruolo da protagonista”, confermandosi al secondo posto in Europa per aspettative di performance. Il dato più eloquente riguarda le intenzioni di investimento: Italia e Spagna insieme concentrano oltre il 40% del totale a livello europeo, con l’Italia che passa dal 10% dei volumi effettivi nel 2025 al 16% delle intenzioni per il 2026.
Milano risulta essere la città italiana di punta, raggiungendo il quarto posto europeo a pari merito con Parigi, mentre Roma si posiziona al settimo.
Una dinamica confermata anche dal primo trimestre 2026, con 522 milioni di euro investiti nel comparto alberghiero, in crescita del 15% rispetto al trimestre precedente. Gli investitori riconoscono nell’Italia un potenziale di trasformazione concreto, con un mercato maturo orientato alla creazione di valore attraverso il riposizionamento verso i segmenti upper-upscale e luxury nei quattro grandi mercati urbani e nei principali mercati leisure”.
L’interesse crescente verso il mercato italiano è supportato dalla diversità dell’offerta ricettiva e dall’emergere di nuove catene di hotel internazionali. L’Italia dal canto suo, continua ad attrarre prevalentemente capitale internazionale, lo dimostra il fatto che nel 2025 circa tre quarti degli investimenti siano arrivati da soggetti stranieri.
Un fenomeno significativo è “la crescente attività delle società di gestione alberghiera che acquistano anche il real estate, un trend legato alla loro forte liquidità: nel 2025 hanno rappresentato circa il 30% dei volumi, dopo il 40% del 2024.
A livello europeo, “gli investment manager rappresentano la quota più ampia degli investitori attivi, seguiti da family office e investitori privati e dagli owner operator”.
In Italia le strategie value-add e opportunistiche focalizzate su asset da riposizionare o convertire “restano prevalenti, con un crescente orientamento verso i brand globali come leva per la creazione di valore”.
Si rileva un interesse anche per i centri minori. Oltre ai quattro pilastri urbani, Milano, Roma, Venezia e Firenze, emerge un interesse crescente “verso le destinazioni leisure e i mercati regionali”.
Ecco che la Costiera Amalfitana, inclusa Capri, e il Lago di Como sono le due location leisure più importanti per volumi: il solo Lago di Como ha chiuso il 2025 con 185 milioni di euro transati. Sommate insieme, le sei destinazioni principali rappresentano i tre quarti del volume totale. Dal dopo pandemia, la percentuale di resort acquisiti oscilla stabilmente tra il 35% e il 40% del totale, includendo strutture stagionali al mare, in montagna, ai laghi e in campagna”.
Il manager attesta che si tratta prevalentemente di investimenti “value-add: asset acquistati per essere trasformati e riposizionati nella fascia più alta di mercato, dove non ci sono limiti massimi alla creazione di valore”. Per quanto riguarda i mercati regionali le principali città come: Torino, Bologna, Verona, Napoli sono molto attive così come la Puglia nell’ambito delle destinazioni leisure a più alto tasso di crescita”.
L’Italia ha chiuso il 2025 con un volume di investimenti alberghieri pari a “2,26 miliardi di euro, in crescita del 7% rispetto al 2024 e per il secondo anno consecutivo sopra la soglia dei 2 miliardi, a fronte di una media storica decennale più vicina al miliardo e mezzo”.
Nel 2025 sono state registrate 93 transazioni, con una dimensione media di circa 25 milioni per asset. A livello europeo, il Regno Unito si è confermato il primo mercato con il 21% dei volumi totali, seguito dalla Spagna al 18%, dalla Francia al 13%, dall’Italia al 10% e dalla Germania all’8%.

(Per maggiori informazioni:https://www.cbre.it/)